新华网上海频道８月２０日消息：
上周四上午，天气炎热，62岁的画家徐元章从徐汇区法院走出来，手里拿着一份法院刚刚宣判的判决书，心里感觉无比沉重。法院一审判令他在判决生效后30日内迁出本市宝庆路3号，因为该房屋已换了新的主人——沪上一家知名地产企业。
宝庆路3号是一座建于上世纪30年代的豪宅，目前市场估价近2亿元，被称作“上海滩第一私人花园”。徐元章作为实际居住者，已和其他三户亲戚在这座豪宅里生活了55年，目前依然出资经常为房屋作保养。
“我肯定会提起上诉。”昨天，徐元章声音低沉地向记者表示。记者发现，在这起迁让案的背后，是一起发生在豪门的错综复杂的遗产纠纷案。
“老克勒”与“上海滩第一私人花园”
宝庆路3号地处上海黄金地段中的黄金位置———位于淮海中路、宝庆路交叉口，临近地铁常熟路站，周边是一个配套成熟的商务、居住、消费综合区域。近几年来，由于该房产归属权“吵得很厉害”，宝庆路3号早已名声在外。
在宝庆路3号门口，两扇涂着黑漆的木门常年紧闭着。门的附近是一个公交车站，许多候车市民带着探秘的目光，透过铁栅栏围墙往里看。围墙里面庭院深深，郁郁葱葱，几座古堡似的建筑仿佛诉说着当年的故事。
昨天，记者寻访到了这里，摁响了门铃，好长一会儿，一扇小门开启，一位穿着背心、西短裤的老者出现在了记者的面前。他就是徐元章，上海知名的水彩画家，作品曾作为市政府礼品赠送外宾。从上世纪80年代起，他曾举办过多次个人画展，被称为上海最后一群“老克勒”。
穿过一段幽径小路，徐先生把记者领到了一幢风格古朴的老宅里，在底楼宽敞的客厅里，挂满了徐先生近几年来的得意画作。他说，为了留住家族尘封的记忆，他多次出资保养这里的房子。他还向有关部门申请将宝庆路3号的房子列为历史优秀建筑。“我曾申请历史保护建筑，未被批准，不过还是被列为历史保留建筑。”
宝庆路3号建于20世纪30年代，原属德国商人，始建者用了整整7年时间修建这个花园，当时的家具和灯饰等均从法国进口。后来被“颜料大王”周宗良买下，作为主要居所。整个宅邸土地使用面积4774平方米，建筑面积1048平方米。在当时的上海，该豪宅几乎无人望其项背。据称，目前该豪宅市场估价近2亿元，被称作“上海滩第一私人花园”。
1946年，周宗良移居香港。1951年，周宗良的外孙徐先生入住宝庆路3号，那年他才7岁。宝庆路3号共有13个继承人，在前两年上海房地产市场一片红火之下，其归属问题越来越凸现出来，且错综复杂。
遗产继承复杂，为分割房屋子孙告子孙
周宗良生前分别娶妻孙家仪等四房，有6个儿子7个女儿，目前部分子女已去世，留下孙辈众多，散布在上海、北京、杭州及美国、英国、加拿大等世界各地。1957年，周宗良在香港逝世，留下遗嘱将其所有国内财产分于家人，其分配比例为，妻孙家仪25％，6个儿子共占50％平均分配，7个女儿共占25％平均分配。
1996年11月，动产部分分配完毕，留下不动产包括：宝庆路3号一处房产、天津路两处房产（建筑面积782平方米，土地面积308平方米）、宁波市翠柏西路三套房屋（建筑面积76平方米／套）。
上述房屋在动产部分分割时均没有产权证，其中，宝庆路3号的住宅曾有4名继承人提出申办房屋产权证，要求将该房屋产证做到其4人名下，后因其他继承人提出异议，产证才停止颁发。
1991年，徐汇区政府颁发过由被继承人周宗良子女周孝永等13人及孙家仪共同使用的国有土地使用证。
随着周妻孙家仪和部分子女相继去世，遗产继承开始分到孙辈众人，其关系变得十分复杂，而房屋产权证的先天缺失，使得这宗遗产继承变得更加难以处理。
2002年6月，以宝庆路3号为主的周宗良遗产不动产分配陷入僵局。周宗良的7个子孙周遂良等人向市第一中级法院递交诉状，将16个子孙告上法庭，要求法院判令原告为宝庆路3号和天津路两处房产的合法权利人；分割上述房产给原告或者给原告等值价款；要求上述房产使用人从原告应得之房中搬出。
这次诉讼，成为宝庆路3号命运的急转点。对周宗良的外孙徐先生来说，由于母亲被认定为“下落不明”，徐先生不具备宝庆路3号的继承权，在宝庆路3号生活了半个多世纪的他，就这样成了这座没落豪宅的“局外人”。徐先生作为房产的使用人，被家族其他人诉诸法院，要求搬出。
房屋竞价变现，地产企业取得产权证
鉴于继承人众多，对宝庆路3号房屋无法进行实物分割，市一中院采用继承人竞价的方式变现，变现后所得的价款作为继承标的按照遗嘱进行分配。审理中，继承人周广仁、周平受案外人上海某地产企业委托，愿出资人民币7300万元（净价）要求取得该房产权。
突然冒出一家企业“插手”周宗良遗产纠纷案，令周家许多家庭成员大感意外，同时也引发徐先生等房屋实际居住人强烈不满。徐先生向记者出示了一份周家一名继承人于去年7月写给他的一封信，信中认为周广仁、周平不能代表周宗良所有的继承人，“谁也没有委托过他们，他们没有这个权利单独行事”。
市一中院认为，鉴于本案继承人众多，实物难以分割，继承人同意将房产变现后依法分割，现经继承人到庭确认，同意上述房产总价值为人民币7966.5万元，作为周宗良遗产由其继承人依法继承。
法院作出判决，宝庆路3号房屋产权归周广仁、周平共有；周广仁、周平应给付房屋折价款6468.3354万元。法院还对其他涉案房产也作了分割，并将房屋折价款作了分配。原告方不服，提起上诉。去年5月，市高级法院维持了一审法院对房屋产权归属及折价款数额认定的判决，对折价款的支配作了部分变更。
终审判决后，周广仁、周平与某地产企业签订了《上海市房地产买卖合同》。去年6月12日，某地产企业取得了房地产权证。
7300万元，豪宅是否被贱卖法院有解释
二审中，双方关注的焦点是，将涉案房产在继承人内部竞价变现后再行分割折价款的方式是否属一审法院强行为之。市高级法院认为，变现房产分割折价款本就是上诉人当庭主张的方案，其他继承人或明确表示赞成，或在一审判决后没有上诉，应视为无异议。
不过，上诉人对此有不同看法。他们认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，在房屋析产诉讼中，当事人中有一人有异议，就应进入评估、拍卖程序，不能采用变卖方式。“上诉人在一审中并未要求出售涉案房产或确认该房产出售价额”。
“法院终审判决后，有一半的继承人领取了房屋折价款，另有一半继承人至今拒绝领取这笔钱。”徐先生说。目前，上诉人已委托律师向市高级法院申请再审。
记者昨天联系到了这名代理律师。该律师表示，他们确实已经提出申请，但是否允许再审，法院还未作出决定。有关再审申请的具体细节，这位律师拒绝作进一步的说明。
以7300万元出售沪上“第一私人花园”，在当时舆论圈里引发了“贱卖风波”的议论。记者注意到，市高级法院终审判决书认为，针对宝庆路3号房产，周广仁、周平受某地产企业委托出价7300万元的净价，从当时情况来看，确实是最高报价，且支付到位。
居住人被诉至法院要求限期搬离
令徐先生尴尬的是，他虽住在涉案房屋里，但作为遗产纠纷的“局外人”，他无法对该纠纷的进展有所推动。更令他尴尬的是，已经取得宝庆路3号产权的某地产企业发函限令其迁出。市高级法院终审维持原判后，宝庆路3号由某地产企业竞得，“徐先生搬离此处似乎只是时间问题”。
今年6月27日，某地产企业将徐先生以及他的哥哥分别告至徐汇区法院，要求判令徐氏兄弟迁出宝庆路3号，并将属于自己的物品搬离。据了解，宝庆路3号共居住4户人家，除徐氏兄弟外，还有两位是周宗良的遗产继承人。
某地产企业的理由是，他们经合法程序买受了宝庆路3号房屋，支付了相应的价款，已经取得了房地产权证。此后，该企业多次要求被告搬离，但被告始终不予理睬。
庭审前，徐汇区法院法官约好双方当事人察看系争房屋现场，对居住情况进行了确认。
庭审中，徐先生认为，宝庆路3号房屋的使用权由被告继承而来，已居住半个世纪之久，而2004年刊登的广告显示，该房售价1.35亿人民币，目前已近2亿人民币。某地产企业以明显低于市场价格购入房产乃是投资行为，明知被告等居住在此而购买房屋，不能对抗被告的居住权。
“老克勒”丧失居住权被判迁出宝庆路3号
法院审理期间，某地产企业表示，为解决执行困难，已为徐先生提供了一套住房作过渡使用，这遭到了徐先生的拒绝。徐先生要求某地产企业给每家提供市中心150平方米的高档商品房加30万元装修费或补偿400万元。
徐汇区法院认为，被告徐先生既非系争房屋的共有人，又非承租人，不符合法律规定适用优先购买权的资格，被告亦未能证明其具备在同等条件下购买系争房屋的能力，因此，被告以优先购买权加以抗辩的理由，不能成立。原告通过合法程序和途径，取得了系争房屋所有权，受法律保护，原告享有对系争房屋占有、使用、收益、处分的权利。
“被告长期居住于系争房屋，是基于与周家的亲属关系而获得的居住认可，但这类居住权应随着许可的消失而灭失，而并非永久的存在。”法院还认为：“现原房屋权利人将房屋出售于原告，而原告不同意被告继续居住于系争房屋，因此，被告就系争房屋的居住权已丧失。”
今年8月15日，徐汇区法院判决徐先生于判决生效后30日内迁出宝庆路3号，并搬离物品，迁往闵行区繁兴路上的一套房屋。
“闵行区的房子谁愿意去？只有55.25平方米的面积，而且没有产权证。”徐先生对记者说：“我肯定会提起上诉，我有我的合法居住权，对方应对我进行妥善安置。”
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作者：□法治报记者 刘海
解放网—上海法治报
