新华网上海频道５月５日消息：位于闵行江川地区的高华小区业委会由于对管理小区的闵华物业公司提供的经营亏本账单有疑问，于是提出查账要求，但却遭到拒绝。物业同时表示，如业委会一定要坚持，乙方将立即退出小区。

    又怕物业走，但账又想查，高华小区业委会所面临的这种尴尬和矛盾其实在上海的许多老式小区中颇具代表性。    

    高华小区属于典型的老式小区，然而近日，一份由物业公司提供的2007年资金收入支出清单却打破了小区的宁静。“根据这份收支表，业委会将得不到小区任何的停车费收益！”小区业委会主任张振芳说。

    “我们与物业签订的合同有这样的条款，‘物业从停车费中补贴物业管理费不足部分，如有节余补充为业主委员会办公经费，再有节余冲入维修基金’。”指着物业出具的财务清单，张振芳告诉记者，该表格显示物业去年一年严重亏损，因此，小区的停车费也就在补贴物业管理费不足之后，没有任何的结余了。

    这样的结果让张振芳及其他业委会成员无法接受，“物业不能只告诉我们结果，到底亏多少，我们要的是可以支撑这种说法的数据。”根据张振芳出示的清单，记者发现，单子表格上的确没有具体年份，只标明了“高华小区1－12月”。而在收入和支出项目上，物业公司也只列出各个季度的总数目，根据这些数字，表格最后标明小区总收入211974元，支出358616元。

    “作为业主代表，我不能只相信如此粗略的说法。”于是，张振芳与其他业委会成员对小区停车问题进行了“暗访”。“我们当时选择在深夜11点查点小区的停车数，总共是100辆，而一辆车的单月停车费是150元，按照这个数字，物业即便收到100元一辆车也不应该亏损。”

    根据“暗访”结果，张振芳立即向物业提出了希望能查阅其内部财务明细账本，“到底是哪些居民停车但没有支付费用，居民的交款发票在哪里？我们业委会认为只有通过对这些账目的核实才能真正确定物业到底是否亏损。如果真的是有居民在拖欠物业费用，那么我们业委会也愿意帮助物业一起来追缴，为他们降低损失。”

    张振芳的查账要求并没有得到支持，物业公司以不能泄露居民私人信息为由拒绝向业委会提供公司内部财务报表。同时，在业委会不断与物业交涉的过程中，合同续约的时间也逐渐临近。为了给今后查账提供保障，张振芳又向物业公司提出，续约时要将“业委会有权查阅物业公司有关小区事项的财务明细账”等事项写入合同中。

    然而，这一要求却得到了物业公司更加坚决的反对。物业公司表示，原合同业委会不得作任何的修改，如果业委会愿意签署，物业将继续提供服务，否则，物业将立即退出高华小区管理。

    【各方说法】业委会主任张振芳：查账目可发现问题     

    我们为何要查账？理由很简单———到底是哪些居民停车但没有支付费用，居民的交款发票在哪里？业委会认为只有通过对这些账目的核实才能真正确定物业到底是否亏损。如果真的是有居民在拖欠物业费用，那么我们业委会也愿意帮助物业公司一起来追缴，为他们降低损失。

    我们现在的态度是，如果物业能公开账目，证明确实亏损，那么业委会愿意作出适当让步，将停车收益的部分划给物业填补亏损，这是我们的最后底线。如果物业仍然不愿意公开账目，那我们也不会让步。

    闵华物业公司蔡先生：不同意有两大原因

    像高华小区这样的老小区本身管理难度就很大，90%都处于亏损状态，公司一直都在倒贴钱。小区内对物业管理费、清洁费有欠款的居民不在少数，有一户人家的保安费欠额达到111元，也就是说这户人家有3年没有缴纳保安费。

    业委会提供的小区实际停车数并不代表物业公司实际收到费用的停车数，两者不能对等，业委会由此来提出怀疑让我们物业公司无法接受。

    我们并没有要欺骗业委会的用意。但对于业委会的查账要求，我们却无法同意。首先，欠费情况属于小区住户的隐私，我们不能随便将他们的资料外泄。其次，物业的账目也属于公司财务运转的内部资料，不能公开。

    而对于业委会提出的要增加“业委会可随时查阅物业财务账目”的合同条款，我们也无法接受。本来我们接手老式小区就已经非常亏本了，如果还要增加这样的条款的话，我们也只有选择退出。

    业内人士：业委会的要求合理

    一位业内人士坦言，由于财务的真实亏损情况直接影响着小区业委会是否能分到公共部位的收益，因此，业委会提出想要查阅物业公司财务账的要求是合理的。然而，目前的关键是，即便是查了，面对物业的账目，没有财务背景的小区业主代表根本就无法看出问题症结。

    面对这种情况，业委会可以委托房管部门认可的几家审计公司对物业公司的账目进行审计，而物业公司有义务配合，这样业委会才可能真正了解财务状况进行问题分析。

    业委会可以维护自己的利益，但是，该房管业内人士同样向记者表达了自己的担忧，既然物业公司已经表态若改动合同将撤离小区，那么一旦这样的维权继续下去，高华小区很可能会面临无物业的真空状态。

    而对于这样的老式小区，寻找物业公司并非易事，届时小区将有可能陷入更加尴尬的境地。

    【建议】应该有一个长效管理机制

    “物业有抵触情绪是有原因也是可以理解的。”记者从上海房管部门获悉，老式小区除了本身物业管理费低、费用收缴率低等先天不足之外，老式小区的设备维护费用也远远高于新的商品房，“水管、墙面、电梯，这些老旧的设备如果3天一小修、5天一大修的话，物业公司原本微薄的盈利面就会继续被高成本挤压。”

    该业内人士告诉记者，据他的了解，目前上海有许多的老式小区物业都蠢蠢欲动，如果不是房管部门的协调，被抛盘的小区数量很有可能大幅增加。据了解，目前长宁区已经采取措施，由政府出资接洽专业物业公司托管老式小区，基本解决小区的保修、保洁、保安问题，居民只需适当付费。而浦东则是建立物业管理应急处置机制，对缺乏物业管理的小区给予补贴激励。

    对于目前政府部门的积极应对，该业内人士也表示，要彻底解决这个问题，除了这些措施外，还应该有一个长效的管理机制，比如适当提高老式小区的物业管理费用，同时对接管老式小区的物业给予适当的政策补助。