境外企业是最大购买人群

    上海老洋房主要分为花园洋房、新式里弄房以及老式公寓房三种形态。目前上海的老洋房主要集中在徐汇、静安、长宁和卢湾等区。美联物业愚园分行高级营业经理张蓉介绍，由于现时股市清淡，房产市场上出现老投资客重返现象。这些短线投资者看中老洋房的高租金收益，以谋取较高的投资回报。这类人群占
到购买人群的80%。

    出乎大家意料的是，很少有老外买洋房的。史丹福老洋房租售中心副总经理蔡芒华介绍说，在过去老洋房的购买群体中，本土企业占相当比例，但近两年来，境外企业占到大多数，此外，还有部分江浙一带的金融界人士和一些比较成功的私营业主。蔡芒华认为，今后还将有大量的境外人士陆续进入，尤其是来自英、法、德等一些特别重视老式建筑保护的人士，即使这些人暂无购房意向，也会推动老洋房的租赁市场。

    老洋房交易涉及的资金比较大，一般花园洋房至少要1500万元一幢。本身总价较高，加上交易税费也一直比普通物业高，对购房者资金实力有相当高的要求。不过也正因为如此，才容易把大部分投机客挡在门外。

    月租万元老公寓最受欢迎

    史丹福老洋房租售中心有关人士介绍说，根据地段和周边环境的不同，分层租赁的老洋房如果面积在100平方米以内，月租金在1万-1.5万元左右；面积在100－200平方米的，月租金可达到1.6万－4万元；整幢租赁的老洋房（带花园），月租金可高达12万－15万元。

    据了解，在租赁市场中，较受欢迎的老洋房通常都是区域环境幽静、面积相对较小、生活配套较为完善的城市老洋房，其中以武康路、永嘉路、建国西路的老洋房最受租客欢迎。在实际交易中，租金1万元/月的老公寓或者带一个楼面的花园洋房比较受欢迎。租赁客户多为商务人士、高级白领，以及外籍高收入阶层。

    美联物业瑞金分行营业经理荣睿介绍，3－5月本来就是传统的租赁旺季，因此老洋房的租赁市场在春季尤为活跃。再加上目前部分老洋房业主转售为租，所以有更多的老洋房租赁物业被带入市场。伴随着有需求租客数量的不断增多，未来的租金势头仍有期待。

    在售花园洋房不到50套

    尽管本市花园洋房的总数并不少，例如，仅溧阳路上就有48幢花园洋房，但实际上，目前市场上产权清晰且在售的不到50套。因此，实际上新式里弄和老式公寓才是上海老洋房市场的供需主力。

    史丹福老洋房租售中心副总经理蔡芒华告诉记者，由于历史原因和个人原因，比如原业主早已过世，或是一幢洋房被划给了“七十二家房客”，导致部分花园洋房产权不清晰，而这些产权不清晰的洋房，是不能投入市场交易的。房东要想卖独立的花园洋房的话，该洋房必须拥有其完整的、独立的产权。