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深度解析新城控股:半年千亿背后的稳健安全

2018年08月17日 13:44:50 来源: 新华网

    在房地产行业全面调控继续深化的大背景下,房企的排位资格赛进入到了最后的深度调整期。对于行业内的强者而言,风险与机遇并行。

    从上半年的全市场数据来看,房企排行榜头部半年3000亿以上销售额级别的碧桂园、恒大和万科的超一线房企地位已经固化,半年2000亿以下级别的一线老牌房企正面临以新城控股为代表的千亿级别房企的赶超。

    自2015年开始,新城迎来了规模的爆发,一路上升跻身Top10。而相继迈过千亿房企和Top10房企两大门槛,新城控股也被称为逆时晋级之王。按照克而瑞数据,今年上半年新城控股销售金额达到971.6亿元,销售面积770.9万平方米,双双位列房企销售排行榜第八名。

    值得注意的是,以“骆驼”作为公司图腾的新城控股,在高速晋级的同时,并没有牺牲其安全性:其综合融资成本逆市持续下降,2017年成本为5.32%,是民营房企里面最低的几家企业之一。

    基于公司的安全性,公开信息显示,评级机构纷纷上调了新城控股的评级:2017年上半年,中诚信证券评估有限公司将新城控股的主体信用等级由AA+调升至最高的AAA。目前,中诚信、大公、联合三家机构对新城控股的评级都已经提至AAA级;海外机构方面,穆迪、惠誉在今年也纷纷上调了新城控股主体和债项评级。

    “被误读的三四线”背后的机遇

    机遇总是被能看透现象背后本质的人抓住。

    2017年,新城控股拿地建筑面积中,二三线为主。按照第三方机构数据,三线城市,加上四线城市,占比在60%左右。有观点认为,下沉三四线的土储格局可能导致新城控股受挫。

    然而一个事实是,三四线城市之间差别巨大,房地产市场存在分化,不能一概而论。

    于新城控股而言,拿地策略更偏向于公司的战略判断。就三四线城市而言,最主要的推动力主要还是城市化进程。农民进城和改善型需求,占据了市场绝大多数的比例。未来3~5年三四线城市都有比较好的机会,城市化进程正处于快速增长期,农民进城、返乡置业、人才引进等需求市场很大。

    在此基础上,新城控股对三四线城市进行了有选择性的落子,市场缺口大的城市就是新城重点布局的方向:新城在三四线的布局主要集中在长三角、珠三角等经济发达地区的强三四线城市,这些强三四线城市的市场改善型需求很大;中西部地区的布局,主要是在都市圈内。

    政策调控过程中,研究市场很重要。新城控股董事长王振华近期接受媒体访谈时提到:“我们每周都要开一个一城一策的周例会,对每个区域每个城市,甚至每个城市的每一个片区进行研究,把市场研究得更加精准。我们上半年每周一次,我亲自带队,白天没有时间,晚上开,通过一城一策研究找到一些机会。”

    王振华表示,就目前而言,新城控股的土地储备是“1441”布局:一线城市大概在10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。

    从历史情况来看,新城控股的拿地战略取得了较好的战果。2014-2015 年逆市加速下沉拿地之后,公司业绩在后期取得爆发性的增长:2015-2017年公司销售额3年复合增速高达89%,行业排名上升至第13位。

    事实上,评价房企拿地,“拿地金额/当年合约销售额”是更客观的指标。因为随着房企规模的扩大,拿地的绝对值必然相应上升,但“拿地金额/当年合约销售额”这一指标,可以更好地反应企业在周期之下对拿地节奏的把控。

    从图中可以看到,近年来新城控股拿地金额和销售金额绝对值是同步上涨的,与企业近年快速发展态势相一致。同时,新城控股拿地有自己的节奏和判断,按照“拿地金额/销售额”的比例口径来看,2016年以后有逐步放慢的趋势,体现了企业在前期土地储备充足基础上,对市场后续发展趋势的敏感,和在快速发展过程中保有的审慎态度。

    此外,2017年公司拿地均价3175元/平米,销售均价13624元/平米,拿地价格和销售均价之间的价差进一步扩大,显示公司根据市场形势变化,灵活、有效获取优质土地资源并且控制地价成本的成效已经显现。

    商业项目高速增长

    新城控股经营上以“住宅+商业”双轮驱动。通过现金流的错配平滑周期,风险能够大幅降低。

    新城控股是在纯住宅做大基础上再做商业。以2017年全年1265亿的整体销售金额为例,其中逾800亿为纯住宅项目产生的销售金额,另外商业综合体中可售的配套住宅、小商铺等销售额近400亿。大体量的纯住宅项目销售,加上综合体中配搭的可售物业,为新城控股持有商业并长期运营管理提供了强有力的支撑。

    一般来说,商业项目和住宅项目的回款并非一致。通常来讲,商业的银行按揭贷款放款,节点上会比住宅慢。2017年新城控股商业综合体可销售物业中剔除住宅和公寓,商铺的销售回款达到了87.1%。这一数字虽较2015年有所滑落,但仍保持高位,较2016年略微上升。

    而在商业运营上,吾悦广场经过多年运营,已经形成较好的品牌知名度和较大的市场影响力,目前已经开业26座,共有80个项目在建或开业。新城控股拥有业内少有的,从拿地到开发建设,再到招商运营、资本证券化,一体化优势,所有环节由一个核心团队统一管理。新城控股下属商业管理事业部,负责吾悦广场的招商运营,现有人员超过4000人,团队专业力量在行业内处于领先。

    2017年,吾悦广场全年实现租金及管理费收入 10.2亿元,平均出租率 97.91%。2017 年,全国有超过 2 亿人次光顾吾悦广场,单广场日均客流量可达4.32 万人。随着吾悦广场的扩张,新城控股预计2018年全年租金及管理费收入目标突破20亿元,目标翻倍。作为驱动新城控股发展的另外一个轮子已经在路上。

    在中国商业地产产能过剩、业态同质的大时代背景下,吾悦广场的高速增长证明新城控股的商业模式和城市选择是正确的。公开资料显示,吾悦广场目前在江苏、浙江富庶地区集中布局。同时,近年来进驻西安、成都、长春、长沙、南昌、海口、青岛、昆明、南宁等国内大中城市,并且还在加速全国化布局。

    一个细节是,吾悦广场在三四线的落子,都位于强三四线城市,特别是集中在江浙地区,这些强三四线城市有较好的商业消费力支撑,而且长三角地区也是新城控股最为熟悉的地区。同时,深入了解三四线城市后会发现,三四线城市的居住习惯更青睐相对稀缺的商业综合体,主流消费模式是“深体验,后买单”。

    从消费潜力来看,三线城市是处于上升阶段的。中金证券一份行业研究报告显示,2017年节假日期间我国多个省市的销售额增速同比明显提升。仅从增速来看,三四线城市也展现出较一二线城市更强的消费潜力。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下,三四线城市才是未来5年至10年内商业地产的机会。

    以商业地产经验较为丰富的万达为例,2017年开业的51个项目中,三线及以下城市开业的项目多达25个,占比近50%。此外,一二线城市商业地产日渐饱和,存量商业地产沉淀了大量的资金,不利于企业的高速周转,越来越成为企业规模化的障碍,反而是高速发展的三四线城市有利于企业的快速周转。

    吾悦广场是商业综合体,不是纯商业项目,有60-80%的面积是用于出售的,一次性回笼现金,实际风险大幅降低。在2017年新城控股整体1265亿元的销售额中,吾悦广场商业综合体中的配套住宅及可售小商铺销售金额约占30%。

    也就是说,于新城控股整体而言,下属住宅开发事业部负责开发的纯住宅销售金额,和商业开发事业部负责开发的商业综合体中可销售物业销售金额,保持7:3的比例。而自持部分,后续回报率较高,受周期影响较小,可以带来稳定的较高回报现金流。

    速度下的安全

    任何跳出行业特性和公司发展阶段的财务分析,都是不切实际的。公开资料显示,2017年,销售额Top20房企中,全年经营活动产生的净现金流为负的企业就有11家,超过半壁江山,其中不乏龙头房企。

    而对于高速扩张的企业来说,因为开疆拓土的需要,经营净现金流为负不足为奇。“扩张在前,现金流在后”,这是房企的一种打法。所以说,规模房企的财务主动权很大程度上掌握在自己手里,合理扩张还是趋于稳健是一个选择题。

    对于扩张性的企业来说,合理的财务杠杆能提高盈利水平。杠杆是跟资产挂钩的,分析房企的资产负债率,要看房地产公司拿了钱做什么。

    从新城控股来看,其销售额由2002年近4亿元快增至2017年的约1265亿元,年复合增速高达47%;2017年净利润约60亿元,较2016年几乎翻番。财务杠杆有力地支撑起了公司的快速发展。

    同时,新城控股通过合理安排融资方式,较好控制了融资成本。2014年-2016年,新城控股整体融资加权平均成本分别为7.71%、7.26%、5.49%,呈现出逐年下降趋势。2017年,新城控股整体融资成本为5.32%,继续下降,在行业中居于较低水平,也是民营房企里面最低的几家企业之一。

    在融资收紧的背景下, 新城控股多元化的融资渠道以及较低的财务成本不仅为其业务发展提供稳定且成本较低的资金支持,也彰显了资本市场对企业良好发展业绩的高度认可。

【纠错】 [责任编辑: 罗沛鹏 ]

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